作者：陳勇（資深理財顧問，聯繫電話：4163004768）

 

虽然我是理财顾问，但要跟我谈论房产的客人却很多。确实，房产投资也是理财话题的一部分，而且是每个家庭最大宗的投资，包括首付本金、家庭收入、利息支出、地税及其他持有成本、机会成本、交易成本、增值潜力等涉及到投资安全性、流动性及收益性等各种因素。

我先说一个在房产上非常成功的个案。

一个香港移民，七十年代初来到加拿大，他买的房子当初价格只有三万元。在2000年的时候，他把它卖了27万，涨了9倍，花了25年时间。卖完房子，他买了个40万的房子，到07年卖了80多万，8年时间涨了一倍，但财富积累的绝对值比前面25年的9倍还要多。卖完房子，他买了个120万的房子，2015年卖了360万，8年时间，3倍，财富绝对值240万。这些钱，随便放在什么样的只要不出现亏损的金融投资工具里，他们老两口的退休金基本没有任何问题了。他现在要买个八十万到一百二十万的房子。

读者朋友们，你们知道他的聪明之处吗？不知道吧？你们可能觉得他都这么多钱，为什么不多搞几套房子，不是赚得更多吗？错了错了，兄弟们，你们忽略了税对投资收益的影响。此人的高明之处在于他在这几次卖房中，所得的投资收益全部是免税的，因为全都是自住房。现在他与老伴手上都有这么多钱，他们也不想再多买房子，一是年纪大了打理不动，二是年轻时都不那样搞老了更不会那样搞了。他们把钱放保险公司搞了个永续年金，虽然保险公司只保证他们3%的年收益率，但他们直到向世界说再见的那一天钱都花不完。

他们的成功，一方面得益于这个大的环境，房价除了九十年代有几年是下跌的之外，基本上都是上涨的。另一方面他有一个从事理财职业的姐姐，他姐姐告诉他要这么做，他就听他姐姐的。

虽然，人的成功是无法复制的，但专业人士的话还是要听。大陆人最看不起专业人士了，每个人都认为自己最聪明最专业，在搞房产投资上总喜欢搞很多房子，特别是好多的condo，感觉有几个房子很牛（出租出去当房东当地主），实际上大错特错了自己都不知道。

下面说一下投资condo的例子：

一大陆新移民，08年25万买了一个condo，到现在2016年了价格33万，8年时间账面盈利8万元。现在出租每年（是每年绝对没有写错）现金流不到1000元，假如有一个月空置，就得倒贴。假如现在出售它，扣除交易成本，利润差不多6万。8年时间，5万的本金投资收获6万，似乎投资回报还不错。这里的税还没有扣除，肯定到不了6万。

这样的投资的机会成本，我们如果用另一个例子来看，可能大家就能够看出是划算还是不划算了。

假如08年是买一个50万的house，到现在90万的价格是没有问题的，假如都是投资房的话，也扣除税，house的投资收益率明显要比condo高。
假如我用另外一个例子来说明的话，有一个我认识的人09年买的房子120万，现在250万，而他当初看中的一个房子160万他没买，现在350万了。同样的时间，价格不一样，升值的绝对值和相对值都不一样。

也许朋友会说，不同的地点不同的条件价格会有不同，但并不反映普遍现象。这我不同意，我认为普遍现象是存在的，反常的现象反而少见。

假如是普遍现象的话，为什么多余的钱不放入自住房的投资里头呢？让自己的房子买得大一点，地点好一点，这种增值要比持有很多个condo应该要好吧？有人也许会说，谁都知道持有大house很爽，问题是成本没有人分摊，持有condo起码有租金收入分摊成本。这似乎是个问题，但既然condo的投资回报并不高（现在投可能要亏损）为什么非要投呢？自住房如果感觉压力大，那可以取个折中，比现在的大点，比理想的小点，问题不就解决了吗？

我不是地产经纪，我只是看到太多的房产投资的例子，向大家说说这些例子，是错是对你们自己判断。地产业界的朋友，特别是专门帮开发商卖condo的朋友也许会骂我，我没有针对你们的意思。我们还是要理性地看待问题，对客户好一定对我们自己好。

对于condo投资或过多的投资房的朋友。我下面跟大家谈谈地税与物业管理费的未来价值。

假如你的地税是3000元一年，管理费是5000元一年，那么一年付出去的钱就是8000元。你考虑这样往外付多少年呢？10年？20年？30年？你知道管理费会涨吗？你付出去的钱的未来价值是多少呢？你是愿意现在付出未来去取得呢？还是就这样扔水里去了？

许多人投资房产10年，发现赚了一笔，感觉还不错，却从来没有算过机会成本，也就是你现在每月所付出的银行利息、地税、管理费，这些钱的未来价值是多少。假如我以你每年付出一万元来算的话，一万元10年后3%收益率或5%收益率的年金终值是多少？20年后呢？30年后呢？50年后呢？

所以大家不要把现在付出去的钱跟未来收回来的钱的绝对数值进行比较，似乎数目相等就是没有亏，有多出来的就是赚了。不是这样的，朋友们。投资理财，如果你一直停留在静止的思维状态中，那是会出大问题的。

还是那句话，我不是地产经纪，我的意见仅供参考。需要进行财务规划的，请来找我，我相信我一定能够帮得上你。