作者：陳勇（資深保險顧問，聯繫電話：4163004768）
曾經有寫過一篇文章，題目是《condo owner要買condo owner 保險嗎？ 》。其實現在要寫的這篇文章跟那篇文章基本上可以說是相同的東西，那為何還要多費口舌再另寫一篇呢？
因為，這麼多年業務過程中，總是時不是的就有人問我condo owner是不是要買保險這個話題。
前一段時間又有個朋友打電話問我，有沒有必要買condo owner保險。她說，當初closing的時候，銀行方面的律師要求她買。後來，許多跟她一起買了condo 保險的屋主都取消了這份保險。她還比較細心，打電話問了一位保險的業內人士，這位業內人士告訴她必須買，但她還是將信將疑。因為生意不在我這兒，她不好意思打電話問我，覺得生意都不給我做還浪費我的時間，心裡很不好意思。但最終還是確信只有我能夠給她最終的答案，於是有了我們之間的對話。
我不但告訴了她答案，而且告訴了她原因。
在她的理解裡，condo是管理公司保的，自己不住在裡頭，租客有租客保險，為什麼owner還要買保險呢（不是買重複了嗎）？
我跟她說，沒有錯，condo的管理公司是有保險，保的是房屋的property，裡面的不管，更重要的是condo所提供的保險是co-insurance的。大家可能還不知道co-insurance是什麼意思，如果有興趣的話，可以自己去詳細查一下。我這裡做一下簡單的介紹，co-insurance就是保險公司與被保人按比例共同承擔風險，一般來說比例有九比一、八比二、七比三之類的，也就是說如果房屋全損，保險公司按保險合同承擔70%、80%或90%的責任，被保人（管理公司）承擔10%、20%或30%的責任。正常情況下，管理公司為了省保費，都會選一種保費便宜的比例方式來保，那就意味著保險公司的責任減小了，而管理公司的責任增大了。
而有condo的朋友們，你們是否看過你們與管理公司所籤的管理協議呢？你們知道管理協議裡是怎麼寫的嗎？你們以為出險之後，管理公司會從自己口袋裡掏錢來賠你們的損失嗎？管理公司口袋裡的錢來自於哪裡呢？
如果你們認為房屋著火燒毀肯定管理公司的保險要賠，不夠的部分肯定管理公司要賠的話，那就是想當然了，還是回家認真看一下管理協議吧，不同的管理公司可能在管理協議的條款上是不一樣的，不要以為每個管理公司的條款都一樣，別到了損失出現的時候才想起要去看協議。我相信，損失出現的時候管理公司保險會賠是肯定的，但賠多少就不知道了，萬一不夠的話，誰來賠、怎麼賠，你可別掉以輕心哦。
另外，即使管理公司的保險賠了你的房屋的價值，那你房子裡的裝修、地板、傢俱等肯定是不賠的。如果你自己沒有condo owner保險，那這些損失你自己就必須承擔。
還有的就是若出現責任索賠，比如你的unit著火，煙通過中央通風系統而令到其他住戶受傷甚至死亡，這就有可能引起責任索賠，若沒有condo owner 保險，你可能會傾家蕩產都不夠賠。即使不說那麼嚴重的情況，你的房屋裡漏水了，把樓下的天花板給弄濕並損毀或者財物的損失，這也會引起責任索賠，若沒有condo owner 保險，你必須從自己口袋裡掏錢賠給第三方。
你可能會說，我的condo租給租客並且要求租客購買租客保險，那麼出現任何責任索賠就肯定不關我condo owner的事了。
不得不說，這樣理解也不全面，因為：一方面要看這個責任來自於何方。比如condo owner提供的冰箱、洗衣機、電爐子甚至空調等給租客使用，如果責任事故是由於租客使用不當而引起的，那責任必須由租客來負責，如果責任事故是由器具本身的問題造成的，那責任必須由condo owner來承擔。第二個問題是，萬一租客中途把租客保險取消掉，而後出現責任索賠，第三方是可以找租客也可以找condo owner的。這樣，若condo owner沒有保險，跑得了和尚跑不了廟，租客跑了，owner必須得負責第三方的損失，至於condo owner的損失，自己找租客去算帳去（若租客保險都不願意買或中途會想著把租客保險cancel掉的人，你想如何有機會把你的損失要回來)。雖然這種情況聽上去機率特別小，你總想著這樣的奇葩事是不會發生在你身上，不過，我還是認為只要在理論上有可能發生的事情，在這個世界上是都會發生的，這個世界奇葩人奇葩事多到經常超出正常人的思維和能夠理解的極限。不信，你可以僥倖不買試試，也許你運氣好。
還有一點，你們看到condo管理協議中的betterment和improvement的條款嗎？
如果出現修善等情況，錢從哪裡來呢？還是要從各位的condo owner的保險公司出，如果沒有保險，owner自己付。
你們可能會說，不是有管理費嗎？管理費都到哪裡去了呢？好像是水電氣、冬鏟雪夏除草種花澆水員工工資以及管理公司的利潤等，修理有關器具或設施的，如暖氣空調等，管理費不會用來改善或提升意外損失所造成的損毀。
如果有人死在游泳池等責任事故，萬一condo管理公司的責任保險額度不夠賠，還是要分攤到每個condo owner的頭上。
上面說的還僅僅是與管理公司及與公共的部分所產生的風險，有可能影響到condo owner的利益的方面。
我這麼說，有人就舉例說自己的condo 大樓暖氣設施壞了，管理公司花了一萬多元修，condo owner一分錢都沒有付，這怎麼說？我說，這好說，太簡單了。你問這個問題是沒有搞清楚保險應該負責什麼而管理公司應該負責什麼的基本概念不清問題。簡單問一下你，汽車開了十年，裡頭許多部件損壞了，保險公司會賠你嗎？道理一樣的好理解，公寓的暖氣空調等設施壞了，當然是用管理費來維修的，而如果這些設施是因意外的水火盜而造成的損失，那就得由保險公司來賠了。
我相信我應該是把有關condo owner 為何必須購買保險的理由說清楚了。現在我再提供一份公司內部郵件，供大家參考。
A lot of agents have been asking why OWE (overland water endorsement) is required for high-rise condo. Below is another example for this, see email below. This email was issued by the property management to all the condo unit owners of a high -rise condo building being built in 2003 in downtown Toronto. The management is advising all owners to request this coverage from their broker due to recent claims on heavy rain storm this month in Toronto. Water entered into the units caused by sudden accumulation of rain water .
Another example is that if the building was flooded, some common area was damaged and several units are damaged. The board of directors might decide not to file a claim due to frequency of previous claims for this building or their policy already had a high deductible for flood/water damage. They might ask all unit owners being involved in the damaged area to share the loss. If your condo policy does not have OWE, contingent coverage or loss assessment coverages will not respond.
這個郵件說的還不是condo owner要不要買保險的問題，而是具體到要購買overland water endorsement這個附加險的問題。大家可能不知道保險公司的水患，有上水、下水和地面水三個不同的種類。以前沒有分這麼細的時候，就上下水兩種，現在這個地面水從上水中分出來，定義更明確了，而且大部分保險公司都開始採用這個新概念了。
下水是sewer back up （專指從下水管道湧上來的水，一般是污水）, 上水指的是地面以上房屋內的水（比如水龍頭忘關了或沒關緊或忘關門窗雨水從門窗進入屋內等），地面水指的是地面上從房屋外面來的水，包括市政水管破裂、洪水、冰雪融水等。
所以，在購買condo owner保險的時候，大家一定要搞清楚相關具體項目的保額，別什麼都不看而只把眼睛盯在保費差幾塊錢上面。
還有，請大家再仔細看我貼出來的這個內部郵件，裡頭有句話說：在公共區域進水或有部分住房遭受水損的情況下，condo管理委員會可能會因為過於頻繁的索賠而不啟動condo管理公司的保險，而選擇啟動所有condo unit owner的保單進行索賠。
這種說法先不去計較其在法律框架內是否合規（若condo屋主感覺不合規，可向condo管理公司啟動集體訴訟）。我們先來聊一下其他方向的東西，那就是condo管理公司出此下策一般也是迫於無奈才會這麼做，因為前期的頻繁索賠，會造成condo管理公司的保單保費大漲或被保險公司拒保而不得不選擇高風險保險公司來保（高風險保險公司在水險方面的保額是非常有限的——若再發生水險還是得由condo屋主來共同承擔，而且價格要比regular market貴一倍以上），這樣的結果是condo管理費將會因保險費大漲而上漲（當然還有其他上漲的因素），也就是說，若condo管理公司不那樣處理，最終有關費用也是要攤到condo屋主身上去。而若condo屋主沒有管理公司所要求的OWE附加險，情況就很糟糕，更別提連condo owner保險都沒有的情況。
這些東西供condo屋主參考，condo保險費沒多少錢（一年保費也就兩三百元，一個月就二三十塊錢），我沒有任何利益驅動去寫這樣的東西去忽悠你們購買condo owner保險（一單condo或租客保險的佣金15元左右，而所花的時間，從收集信息到quote到審批到製作申請文件到客戶簽字到最終提交申請，包括回答客戶的各種問題，agent平均要花3個小時時間，這還不包括後續的服務等），說難聽一點你即使來找我做這樣的保險，內心深處我還真不見得非常有興趣，這是實話。我只是希望condo owner或者有準備購買condo作為投資品的人士了解風險並有效地加以防範。 （當然出於服務人員的紀律和職業意識，我還是歡迎各位來找我。）
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